Comment investir en Club Deal Immobilier via votre entreprise ?

La trésorerie de votre société stagne sur un compte à terme à 2-3 % par an. Des dirigeants comparables au vôtre font pourtant travailler ces mêmes fonds sur des opérations immobilières à rendement cible nettement supérieur. Le club deal immobilier est accessible aux personnes morales. La question n'est plus "est-ce possible ?" mais "comment le faire intelligemment ?"

TL;DR : Cet article en bref

• Toutes les sociétés soumises à l'IS (SAS, SARL, SCI à l'IS, holdings, SEL…) sont éligibles à la souscription d'obligations de club deal immobilier, avec un ticket minimum de 10 000 €.
• Les intérêts perçus sont des produits financiers imposés à l'IS (pas au PFU) et doivent être comptabilisés spécifiquement : votre expert-comptable doit être dans la boucle dès la souscription.
• Rendement cible 15 % / an non garanti, versé mensuellement sur des durées de 6 à 24 mois, sans frais d'entrée ni de gestion (risque de perte partielle ou totale du capital).

Pourquoi investir avec votre société plutôt qu'en nom propre ?

Investir via sa société n'est pas un simple choix tactique : c'est souvent une décision structurante, qui mérite d'être pesée au regard de tous les avantages du club deal immobilier que vous ciblez. 3 raisons penchent clairement dans ce sens :

• Optimisation fiscale via l'IS : une société est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis à 25 % au-delà. C'est très loin des 45 % de tranche marginale d'imposition auxquels vous seriez soumis en nom propre. Sur 15 000 € d'intérêts annuels, l'écart atteint plusieurs milliers d'euros net.
• Séparation du patrimoine professionnel et personnel : l'investissement reste cantonné à la sphère de la société. Votre patrimoine personnel n'est pas engagé dans l'opération.
• Réinvestissement direct dans l'activité : les gains perçus alimentent directement la trésorerie de l'entreprise, disponibles pour financer de la croissance, rembourser un crédit ou saisir une opportunité sans étape de distribution supplémentaire.

Quelles structures juridiques peuvent investir en club deal immobilier ?

La règle de base est simple : toute société soumise à l'impôt sur les sociétés peut en principe souscrire des obligations émises par une société porteuse de projet. La forme juridique importe moins que le régime fiscal auquel la structure est assujettie. Pour aller plus loin sur les spécificités de chaque montage, notre page dédiée pour investir en tant qu'entreprise détaille les conditions propres à chaque profil.

SAS et SARL soumises à l'IS

La SAS séduit par sa souplesse statutaire : la décision d'investir peut être prise rapidement, sans formalisme excessif.

La SARL fonctionne selon le même régime fiscal. Les produits financiers générés par la souscription y sont traités de manière identique.

SCI à l'IS et holdings patrimoniales

Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés est pleinement éligible. C'est un montage fréquemment choisi par les holdings patrimoniaux qui cherchent à diversifier leurs actifs au-delà des SCPI, sur des durées maîtrisées.

Professions libérales en société d'exercice

Les avocats, médecins ou architectes qui exercent en SELARL ou en SEL à l'IS bénéficient des mêmes possibilités. Placer la trésorerie excédentaire d'une structure libérale sur 6 à 12 mois est une stratégie qui se développe significativement dans ces professions.

Et concrètement, comment ça fonctionne pour une entreprise ?

Le mécanisme n'est pas celui d'une plateforme grand public : il s'agit d'un placement privé, structuré en circuit court, sans couche d'intermédiaires entre votre société et le porteur de projet.

Souscription d'obligations : la nature juridique de votre investissement

Votre société souscrit des obligations émises par la société porteuse de projet, une entité juridique dédiée à l'opération immobilière concernée.

Ces obligations sont des titres de créance : vous prêtez des fonds à la société porteuse, qui s'engage à verser des intérêts mensuels et à rembourser le capital à l'échéance convenue.

Exemple concret : une SAS investit 50 000 € dans un projet de marchand de biens structuré en SAS porteuse, sur 12 mois. Les intérêts au taux cible de 15 %/an sont versés chaque mois directement sur le compte bancaire de la SAS souscriptrice.

💡 CONSEIL DE L'EXPERT :

Dans un club deal privé comme celui proposé par Seven At Home, la société porteuse est l'opérateur lui-même : il n'y a pas d'intermédiaire entre vous et l'équipe qui exécute le projet. Ce circuit court est précisément ce qui aligne les intérêts. Nous recommandons de systématiquement vérifier ce point avant toute souscription en tant que personne morale.

Ticket d'entrée, durée et modalités de versement

Fiscalité et comptabilisation : ce que votre expert-comptable doit savoir !

Premier point à clarifier : les intérêts perçus ne sont pas des dividendes. Ce sont 2 catégories fiscales distinctes, avec des traitements radicalement différents. Votre expert-comptable doit être informé dès la souscription.

Les intérêts sont imposables à l'IS, pas au PFU

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 31,4 % s'applique aux investisseurs personnes physiques. Pour une société soumise à l'IS, ce mécanisme n'existe pas : les intérêts s'ajoutent au résultat imposable de l'exercice et sont taxés au taux de l'IS.

Prenons un exemple chiffré : une SAS investit 100 000 € à un rendement cible de 15 %/an. Elle perçoit 15 000 € d'intérêts annuels. Au taux d'IS de 25 %, l'impôt dû est de 3 750 €, soit un net fiscal de 11 250 €. En nom propre, le PFU à 31,4 % aurait prélevé +4 500 €, laissant 10 500 € net. L'écart de fiscalité du club deal immobilier joue ici en faveur de la personne morale.

Comptabilisation au bilan et au compte de résultat

Votre expert-comptable devra mouvementé 3 comptes principaux lors de l'opération :

• Compte 27X (Autres titres immobilisés) : enregistrement du montant souscrit à l'actif du bilan au moment de l'investissement.
• Compte 764 (Revenus des valeurs mobilières de placement) : comptabilisation des intérêts perçus au compte de résultat, au fur et à mesure de leur encaissement mensuel.
• Compte 512 (Banque) : mouvements de trésorerie correspondants, sortie lors de la souscription puis entrées lors des versements d'intérêts et du remboursement du capital in fine.

Quelques points de vigilance fiscale à garder en tête...

3 risques méritent une attention particulière avant de souscrire en tant que personne morale :

• Acte anormal de gestion : si l'investissement n'a aucun lien avec l'activité de la société ou si le rendement est manifestement déconnecté du risque supporté, l'administration fiscale peut requalifier l'opération. Documentez la décision d'investissement en amont.
• Sous-capitalisation : emprunter pour investir en club deal expose à une requalification en distribution de dividendes. Il est préférable de n'investir que de la trésorerie excédentaire.
• Justification du caractère professionnel : l'investissement doit s'inscrire dans une logique de gestion de trésorerie. Toute apparence de détournement de bénéfices au profit du dirigeant peut être sanctionnée, attention !

5 critères pour sélectionner un club deal quand on investit en entreprise

Investir la trésorerie de votre société engage une responsabilité différente de celle d'un particulier. La due diligence doit être à la hauteur de cet enjeu. Parmi ces critères qui font la différence :

• Historique et modèle économique de l'opérateur : depuis combien de temps exerce-t-il ? A-t-il restitué des projets sans retard ni défaut ? La logique de marge à l'achat (sourcer des biens off-market significativement en dessous du prix de marché) est le pilier d'un rendement cible crédible sur le long terme.
• Transparence documentaire : l'opérateur transmet-il un Document d'Information Synthétique (DIS) à l'AMF lorsque requis ? Le business plan de chaque projet est-il chiffré et communiqué avant l'ouverture de la levée ?
• Cohérence rendement/risque : un rendement cible de 15 %/an implique un risque réel. Vérifiez que la marge de sécurité à l'achat et la stratégie de sortie justifient ce niveau de rémunération.
• Garanties et sûretés éventuelles : certaines opérations prévoient des sûretés sur le bien immobilier. Ces éléments doivent figurer dans la documentation transmise avant souscription.
• Alignement d'intérêts : l'équipe qui présente le projet est-elle aussi celle qui l'exécute ? Si oui, les intérêts sont mécaniquement alignés avec les vôtres. C'est ce que les professionnels appellent le "skin in the game".

💡 CONSEIL DE L'EXPERT :

Nous recommandons de consacrer au moins 1 heure à l'analyse du DIS et du business plan avant toute souscription en tant que personne morale. Vérifiez en particulier la logique de sortie : à quel prix le bien doit-il être revendu pour que le rendement cible soit atteint ? Cette donnée doit être chiffrée, pas estimée. Si ce n'est pas le cas, c'est un signal d'alerte sérieux.

Et concrètement, quels profils d'entreprises investissent en club deal ?

Les PME et ETI disposant d'une trésorerie excédentaire de 50 000 € ou plus sont les profils les plus actifs sur ce type d'investissement. Une SAS de BTP avec 150 000 € non affectés pourra, par exemple, placer 100 000 € sur un club deal de 12 mois et conserver 50 000 € en réserve liquide. Résultat : une rentabilité d'un club deal immobilier, 15 %/an cible (non garanti), sans immobiliser son capital sur 8 à 10 ans comme le ferait une SCPI.

Les holdings patrimoniales en phase de diversification constituent un deuxième profil pertinent, en quête de rendement court terme hors marchés cotés. Stéphane Madryga, fondateur de Seven At Home et marchand de biens depuis plus de 10 ans, observe que ce profil monte en puissance parmi les investisseurs qui exigent une visibilité totale sur l'opération financée. Les professions libérales en société (avocats, médecins, architectes en SELARL ou SEL à l'IS) complètent ce tableau : elles choisissent le club deal pour placer leur trésorerie professionnelle sur 6 à 12 mois, sans contrainte de gestion locative ni frais d'entrée.

FAQ : Tout savoir sur l'investissement en club deal immobilier pour les entreprises