Tout savoir sur le club deal immobilier
Le club deal immobilier regroupe un cercle restreint d'investisseurs autour d'une opération unique, structurée et pilotée par un opérateur professionnel. Loin du locatif classique et des produits grand public, ce modèle vise un rendement cible de 15 %/an sur des durées de 6 à 12 mois, sans frais d'entrée ni de gestion. C'est précisément ce que propose notre plateforme d'investissement immobilier : un placement privé immobilier en circuit court, accessible dès 1 €, sur des opérations off-market exécutées en interne.
Le club deal est-il fait pour moi ?
4 questions pour savoir si ce placement correspond à votre profil.
Quel est votre horizon d'investissement ?
Quelle est votre tolérance au risque ?
Quel montant souhaitez-vous investir ?
Quel est votre objectif principal ?
Voici notre recommandation
*Rendement cible non garanti. Investir comporte un risque de perte en capital.
TL;DR : Cet article en bref
- Le club deal immobilier réunit des investisseurs privés sur une opération unique (achat-revente off-market), avec un rendement cible pouvant atteindre 15 %/an sur 6 à 12 mois, contre 4,5 % en SCPI et 8 à 12 % en plateformes grand public.
- Ce n'est pas du crowdfunding réglementé. Le placement privé opère sous exemption de prospectus AMF, sans agrément PSFP, avec 0 frais et un opérateur qui finance ses propres projets.
- Risques à connaître absolument : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Tout savoir sur le club deal immobilier en %currentyear%
Le club deal immobilier, c'est une mécanique simple : plusieurs investisseurs se regroupent autour d'un seul actif, sourcé hors marché, pour financer une opération courte pilotée par un marchand de biens professionnel.
Le contraste avec les placements traditionnels est saisissant. Là où une SCPI délivre 4,5 % après des frais d'entrée de 8 à 12 % et vous immobilise votre capital 8 à 10 ans, un club deal privé vise 15 %/an sur 6 à 12 mois, sans aucun frais prélevé sur votre mise.
Résultat : le placement privé immobilier s'impose comme une catégorie à part entière, distincte du crowdfunding réglementé et des fonds institutionnels. Sa mécanique repose sur un seul levier décisif, la marge à l'achat, c'est-à-dire la capacité à négocier un bien nettement en dessous du prix de marché avant même d'ouvrir la souscription.
Qu'est-ce qu'un Club Deal Immobilier, concrètement ?
Un club deal immobilier est un co-investissement structuré autour d'un actif unique : un appartement à rénover, un immeuble à diviser, un lot à transformer…
Des investisseurs souscrivent des obligations émises par la société porteuse du projet, et perçoivent des intérêts selon un calendrier défini à l'avance. La sortie du projet (la revente) est planifiée et chiffrée avant l'ouverture de la levée de fonds, ce qui distingue fondamentalement ce modèle d'un fonds ouvert ou d'une SCPI où la durée reste floue.
| Critère | Club deal privé | SCPI | Crowdfunding PSFP |
|---|---|---|---|
| Ticket d'entrée | Dès 1 € | 1 000 € à 5 000 € | 1 000 € |
| Durée | 6 à 12 mois | 8 à 10 ans | 18 à 36 mois |
| Rendement cible | 15 %/an | 4,5 à 6 % | 8 à 12 % |
| Frais d'entrée | 0 % | 8 à 12 % | 0 à 3 % |
| Agrément AMF | Exemption prospectus | AMF SCPI | Agrément PSFP |
| Liquidité | Nulle jusqu'à sortie | Limitée | Nulle jusqu'à sortie |
En tant que plateforme de club deal privé, Seven At Home n'opère pas sous agrément AMF en tant que prestataire de services de financement participatif. Le dispositif repose sur l'exemption de prospectus prévue par l'article 3.2.b du Règlement Prospectus européen 2017/1129, transposée aux articles L. 411-2 et D. 411-4 du Code monétaire et financier. C'est un placement privé, pas une plateforme grand public.
3 modèles de club deal qui se disputent le marché
Le terme « club deal » regroupe en réalité des réalités très différentes. Selon votre profil, votre ticket disponible et vos attentes, vous ne parlez pas du tout du même produit d'un acteur à l'autre.
Le placement privé d'obligations (exemption AMF)
C'est le modèle Seven At Home : une société porteuse de projet (SAS) émet des obligations souscrites par les investisseurs, sous exemption AMF (art. 3.2.b Règlement Prospectus 2017/1129).
Le ticket démarre à 1 €, aucun frais n'est prélevé à l'entrée, à la sortie ou pendant la durée de l'opération. Le rendement cible est de 15 %/an, versé mensuellement.
La différence fondamentale tient au rôle de l'opérateur : Seven At Home finance ses propres opérations, sourcées et exécutées en interne par des experts, sans apporteur d'affaires ni porteur de projet tiers. La principale plus-value tient dans le fait que nos intérêts convergent vers ceux de nos investisseurs.
Les fonds institutionnels fermés (CGP et family offices)
Ces véhicules, portés par des acteurs comme Magellim REIM, s'adressent à une clientèle d'investisseurs qualifiés disposant de 100 000 € à 500 000 € par ticket. Ils opèrent sur des horizons de 3 à 7 ans, avec des frais d'entrée de 2 à 5 % et des frais de gestion annuels de 1 à 2 %, pour un rendement cible de 6 à 10 % net.
L'accès passe généralement par un conseiller en gestion de patrimoine ou une banque privée, ce qui ajoute une couche d'intermédiation et implique une relation contractuelle plus « formelle ». Ce positionnement haut de gamme vise une clientèle très différente de l'investisseur patrimonial qui souhaite commencer à tester le modèle avec une mise modeste.
Le crowdfunding immobilier réglementé (plateformes PSFP)
Les plateformes comme Anaxago, Homunity ou ClubFunding opèrent sous agrément PSFP délivré par l'AMF. Elles jouent un rôle d'intermédiaire entre des investisseurs particuliers et des porteurs de projet immobilier tiers, ce qui constitue la différence structurelle majeure avec un placement privé en circuit court. Voici ce que le modèle implique concrètement pour l'investisseur :
- Ticket minimal de 1 000 €
- Durée de 18 à 36 mois selon le projet
- Rendement cible de 8 à 12 %
- Frais de sortie de 4 à 8 % selon les plateformes
- Commission sur le succès prélevée auprès du promoteur (2 à 5 %)
- Risque opérateur porté par un tiers (le promoteur), non par la plateforme
L'agrément PSFP encadre la plateforme, mais ne garantit ni le rendement ni la solvabilité des porteurs de projet.
Comment fonctionne concrètement un placement privé en club deal ?
Comprendre la mécanique d'un club deal privé, c'est avant tout comprendre le travail qui précède la souscription. La transparence sur le processus est d'ailleurs l'un des critères les plus discriminants pour évaluer la qualité d'un opérateur.
Chez Seven At Home, Stéphane Madryga, marchand de biens depuis plus de 10 ans, assure personnellement chaque étape de la chaîne, du sourcing jusqu'à la commercialisation finale, sans délégation à un tiers. Voici comment une opération se déroule dans la pratique :
Sourcing off-market
Identification d'un bien hors circuit traditionnel (réseau, opportunités successorales, lots à diviser), négocié 15 à 25 % en dessous du prix de marché.
Due diligence et montage
Analyse de la faisabilité juridique, technique et financière. La logique de revente est chiffrée et documentée avant l'ouverture de la souscription.
Structuration juridique
Création de la SAS porteuse de projet, rédaction et transmission du Document d'Information Synthétique (DIS) à l'AMF lorsque requis.
Ouverture de la souscription
Les investisseurs membres de la communauté souscrivent des obligations, les fonds sont sécurisés via Lemonway (ACPR n°16568).
Exécution du projet
Travaux, suivi de chantier, commercialisation assurés en interne par l'équipe Seven At Home.
Sortie et remboursement
Revente du bien, remboursement du capital et versement des intérêts selon le calendrier défini dans le DIS.
Ce que ce processus révèle, c'est l'alignement total entre les intérêts de l'opérateur et ceux des souscripteurs. Seven At Home ne joue pas les intermédiaires entre vous et un porteur de projet tiers : l'équipe qui vous présente l'opération est celle qui l'exécute.
Pourquoi le rendement cible atteint 15 % quand les SCPI plafonnent à 4,5 % ?
La question est légitime. Un écart de 10 points entre 2 véhicules immobiliers ne peut pas s'expliquer par de la magie ou du marketing.
Il s'explique par 3 leviers cumulatifs que les SCPI ne peuvent pas activer à la même échelle :
Marge à l'achat
Chaque bien sourcé off-market est négocié 15 à 25 % en dessous du prix de marché. Cette décote constitue la véritable marge de sécurité de l'opération, et elle est documentée dans le DIS avant la souscription.
Circuit court
En supprimant les couches d'intermédiation (apporteurs d'affaires, gestionnaires tiers, commissions plateformes), l'opérateur économise 6 à 10 % sur les coûts globaux de l'opération.
Rotation rapide du capital
Sur 6 à 12 mois, votre capital « tourne » et peut être réinvesti sur une nouvelle opération, ce qu'une SCPI bloquée sur 8 à 10 ans ne permet pas.
| Véhicule | Rendement cible | Frais d'entrée | Durée | Liquidité |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 4,5 à 6 % | 8 à 12 % | 8 à 10 ans | Limitée |
| Crowdfunding PSFP | 8 à 12 % | 0 à 3 % | 18 à 36 mois | Nulle |
| Club deal privé (SAH) | 15 %/an (cible) | 0 % | 6 à 12 mois | Nulle |
Rendement cible non garanti. Risque de perte partielle ou totale du capital.
Et les frais des club deal privé dans tout ça ?
La structure de frais est l'un des angles les plus révélateurs pour comprendre l'économie réelle d'un placement.
Sur une SCPI, 10 000 € investis se transforment instantanément en 8 800 € de capital réellement exposé, après 12 % de frais d'entrée. Sur une plateforme PSFP grand public, des frais de sortie de 4 à 8 % peuvent amputer votre rendement net de plusieurs points. C'est d'autant plus pénalisant que la durée de ces placements s'étire sur 18 à 36 mois, laissant peu de marge pour absorber ces coûts.
Chez Seven At Home, la structure est radicalement différente : 0 frais d'entrée, 0 frais de sortie, 0 frais de gestion. Le modèle de rémunération de l'opérateur repose exclusivement sur la marge à la revente du bien immobilier, pas sur des prélèvements sur votre capital ou vos rendements.
Concrètement, 10 000 € investis, c'est 10 000 € qui travaillent dès le premier jour. Sur un rendement cible de 15 %/an et une durée de 12 mois, l'économie réalisée par rapport à une SCPI (8 à 12 % de frais) représente entre 800 et 1 200 € nets supplémentaires directement dans votre poche (rendement cible non garanti, risque de perte partielle ou totale du capital).
Attention aux 5 risques à connaître avant de souscrire
Le club deal privé n'est pas un placement sans risque pour autant. Toute communication honnête l'assume clairement, et c'est précisément ce que nous vous devons avant d'aller plus loin dans votre réflexion. Voici les 5 risques structurels à intégrer dans votre décision :
Perte partielle ou totale du capital
Si l'opération ne génère pas les produits attendus, vous pouvez perdre tout ou partie de votre mise (comme pour tout investissement financier).
Illiquidité totale jusqu'à la sortie
Votre capital est bloqué jusqu'à la revente du bien. Il n'existe pas de marché secondaire pour ces obligations, et aucune sortie anticipée n'est possible.
Risque opérateur
La performance du projet dépend entièrement des compétences et de la solidité financière des marchands de biens. Une défaillance de l'équipe peut compromettre gravement l'opération.
Risque de marché immobilier
Une correction des prix à la revente, une hausse des taux ou un ralentissement de la demande locale peut réduire la marge de sortie et impacter le rendement réel. Cela doit être contré via une étude judicieuse du marché.
Risque de retard
Un retard de chantier, une complication administrative ou une difficulté de commercialisation peut prolonger la durée du projet au-delà du calendrier initial.
Ces risques ne rendent pas le club deal privé inaccessible, mais ils impliquent une capacité à absorber une perte sans déséquilibrer l'ensemble de votre patrimoine. C'est le préalable non négociable à toute souscription sérieuse. Pour autant, pas d'inquiétude : la plupart de ces risques sont déjà pris en compte dans l'analyse d'un achat.
Qui peut investir dans un club deal privé ?
Sur le plan réglementaire, un placement privé sous exemption de prospectus AMF est accessible à tout investisseur, sans condition de statut d'investisseur qualifié ni de seuil patrimonial imposé par la loi.
Pourtant, Seven At Home a fait le choix inverse du « tout le monde » : la communauté est volontairement restreinte, filtrée par cooptation ou via un appel découverte de 15 minutes avec l'équipe. Ce filtre qualitatif n'est pas un obstacle marketing. Il sert à préserver la qualité des échanges, à s'assurer que chaque investisseur comprend les risques, et à maintenir la disponibilité des opérations sourcées pour les membres.
Vous pouvez être cadre supérieur, profession libérale ou chef d'entreprise, peu importe votre âge et la richesse de votre patrimoine financier. La plupart de nos investisseurs sont insatisfaits du couple rendement/risque des livrets et des fonds en euros, et sensibles à la transparence opérationnelle.
Les personnes morales (SAS, SARL, holdings) constituent une catégorie à part entière : elles peuvent placer leur trésorerie excédentaire dans un club deal privé, en alternative aux comptes à terme et aux contrats de capitalisation, avec les mêmes conditions d'accès que les particuliers.
Quelle durée d'investissement prévoir ?
Sur un club deal privé, la durée médiane d'une opération se situe entre 6 et 12 mois. Cette fenêtre correspond au cycle complet d'une opération de marchand de biens : acquisition, travaux éventuels, commercialisation et sortie.
C'est nettement plus court que les plateformes PSFP grand public (18 à 36 mois en médiane) et sans commune mesure avec une SCPI, où la durée recommandée par l'AMF est d'au moins 8 à 10 ans.
Cette durée courte est un avantage structurel souvent sous-estimé. Elle signifie que votre capital ne reste pas immobilisé plusieurs années : à la sortie du projet, vous récupérez votre mise et vos intérêts, et vous pouvez décider de réinvestir sur une nouvelle opération. C'est d'autant plus intéressant que les intérêts versés mensuellement peuvent eux-mêmes être réorientés vers d'autres souscriptions, activant ainsi une logique de capitalisation composée. L'illiquidité reste totale pendant la durée du projet, ce qui impose de ne jamais y placer une somme dont vous pourriez avoir besoin avant l'échéance.
Club deal et fiscalité : ce qui vous attend vraiment
Les intérêts perçus sur des obligations de club deal sont qualifiés de revenus de capitaux mobiliers (RCM). Ce point est souvent mal compris par les investisseurs qui espèrent une niche fiscale avantageuse.
En pratique, ces revenus sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), communément appelé Flat Tax, au taux global de 31,4 %. Ce taux se décompose en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si votre taux marginal d'imposition est inférieur à 12,8 %, mais cette option est globale : elle s'applique alors à l'ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers.
Important :
- Il n'existe pas de niche fiscale spécifique au club deal privé.
- Ces placements ne sont pas éligibles au PEA, ni à l'assurance-vie, ni à aucun dispositif de défiscalisation.
- Ce que vous gagnez en rendement, vous ne le récupérez pas par l'optimisation de l'enveloppe.
Pour les personnes morales (SAS, SARL, holding), les règles diffèrent : les intérêts perçus sont intégrés dans le résultat imposable à l'impôt sur les sociétés (IS), au taux de 25 % pour la plupart des entreprises. Cette logique peut néanmoins rester intéressante dans une stratégie de placement de trésorerie excédentaire, comparée à un compte à terme rémunéré à 2,5 à 3,5 %.
Quelques avantages différenciants du club deal privé
Le club deal privé cumule plusieurs atouts que peu de placements réunissent simultanément. Voici ce qui le distingue concrètement des alternatives disponibles sur le marché :
Ticket dès 1 €
Possibilité de tester le modèle avec une mise symbolique avant de monter en exposition, sans risque patrimonial significatif.
0 frais (entrée, sortie, gestion)
100 % du capital investi travaille dès le premier euro, sans ponction préalable.
Rendement cible de 15 %/an
Soit plus du double d'une SCPI et 3 à 5 points au-dessus des meilleures plateformes grand public (rendement non garanti, comme pour tout investissement financier).
Durée de 6 à 12 mois
Capital récupéré rapidement, réinvestissable sur de nouvelles opérations, sans immobilisation pluriannuelle.
Transparence opérationnelle
DIS systématique, suivi de projet via tableau de bord personnel, versements mensuels des intérêts, y compris les week-ends.
Ces avantages ne suppriment pas les risques inhérents à ce type de placement, notamment la perte partielle ou totale du capital possible. Ils définissent en revanche un profil rendement/effort très différent du locatif classique ou des fonds grand public.
Y a-t-il des inconvénients ?
Oui, et il serait malhonnête de ne pas les nommer clairement.
Le risque de perte en capital est réel et total : aucun mécanisme de garantie, public ou privé, ne protège votre mise sur ce type de placement. Le pire ? Ce risque est difficilement perceptible dans les premières opérations réussies, ce qui peut donner une fausse impression de sécurité.
L'illiquidité totale est une contrainte rarement bien anticipée. Votre capital est techniquement bloqué jusqu'à la revente du bien, sans possibilité de sortie anticipée ni de cession sur un marché secondaire.
Chaque opération porte sur un actif unique, ce qui signifie une concentration totale du risque sur un seul projet. Là où une SCPI diversifie sur des centaines de biens, votre exposition dans un club deal est binaire.
Ces inconvénients sont à remettre en perspective toutefois : de nombreuses plateformes d'investissement immobilier, comme Seven At Home, maîtrisent la plupart des risques via la gestion proactive des projets, la transparence de leur communication ainsi que l'analyse approfondie de chaque projet proposé aux investisseurs.
J'investis déjà ailleurs : comment diversifier intelligemment avec des club deals ?
Le club deal privé n'a pas vocation à constituer la totalité d'un patrimoine, mais il s'intègre efficacement comme un satellite à fort rendement dans une allocation diversifiée.
L'idée est de répartir vos souscriptions sur plusieurs opérations successives, en variant les géographies, les typologies de biens et, si possible, les opérateurs, de manière à lisser les aléas de chantier et les risques de marché locaux. Le IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) rappelle régulièrement que la diversification intra-immobilier reste un levier de gestion du risque souvent sous-utilisé par les investisseurs particuliers.
L'échelonnement des souscriptions dans le temps est tout aussi important. Éviter de concentrer l'intégralité de votre exposition club deal sur une seule opération ou sur une seule période vous protège contre un retard de sortie ou un retournement ponctuel du marché. Voici une répartition indicative selon les profils, à adapter à votre situation patrimoniale et à votre tolérance au risque :
| Profil | Part club deal | Part SCPI / pierre-papier | Part livrets / fonds euros | Prérequis |
|---|---|---|---|---|
| Prudent | 5 à 10 % | 20 à 30 % | 60 à 75 % | Horizon 1 an, faible appétit risque |
| Équilibré | 15 à 25 % | 30 à 40 % | 35 à 55 % | Horizon 3 à 5 ans, risque accepté |
| Dynamique | 30 à 40 % | 20 à 30 % | 30 à 50 % | Horizon 5 ans+, capacité à absorber une perte |
Ces allocations sont purement indicatives et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement personnalisé.
Alors, quelle stratégie d'investissement adopter sur le long terme ?
Tout dépend de votre point de départ et de votre objectif.
Si vous découvrez le modèle, la stratégie dite « Testeur » est la plus raisonnable :
- Souscrire sur un premier projet avec un ticket limité.
- Observer le déroulement de l'opération.
- Valider la qualité du suivi et des versements mensuels.
Seven At Home a précisément conçu l'accessibilité dès 1 € pour permettre cette évaluation sans prise de risque patrimoniale significative. C'est d'autant plus pertinent que la confiance dans un opérateur se construit sur la durée, pas sur une brochure.
Si votre objectif est un placement de trésorerie sur une courte fenêtre (6 à 12 mois), la stratégie « Court terme » consiste à allouer une partie de votre épargne liquide excédentaire, que vous n'auriez pas mobilisée sur un livret boosté de toute façon.
La stratégie la plus puissante reste cependant celle de la capitalisation composée. En réinvestissant chaque coupon mensuel sur de nouvelles opérations, l'effet boule de neige s'active progressivement. Sur 10 000 € investis à 15 %/an, les intérêts annuels représentent 1 500 € (hors fiscalité). Réinvestis sur 3 ans consécutifs, le capital de départ croît mécaniquement, sans effort supplémentaire de votre part.
Gérer son portefeuille de club deals : les outils et le suivi
Gérer plusieurs opérations en parallèle demande de la rigueur, même quand la gestion opérationnelle est intégralement assurée par l'opérateur. Voici les outils et réflexes à mettre en place :
- Tableau de bord personnel Seven At Home : suivi en temps réel de chaque opération souscrite, historique des versements, calendrier des échéances.
- DIS de chaque projet : à conserver précieusement, il constitue votre documentation contractuelle et financière de référence.
- Alertes email : activer les notifications de versement pour s'assurer que chaque coupon mensuel est bien reçu à date.
- Suivi complémentaire sur tableur : noter date de souscription, montant investi, taux cible, date de sortie prévue et rendement effectif à la clôture.
- Vérification mensuelle : croiser les versements reçus avec le calendrier du DIS, signaler tout écart à l'équipe sans attendre.
Ce suivi actif, même modeste en temps, vous permet de détecter rapidement une anomalie et de garder une vision consolidée de votre exposition totale sur l'ensemble des opérations en cours.
Comment bien choisir son club deal (et son opérateur) ?
Le marché du club deal privé manque encore de références consolidées. C'est précisément pour cette raison que le choix de l'opérateur est plus déterminant que les caractéristiques du projet lui-même.
- Le track record : combien de projets l'opérateur a-t-il menés à terme, dans quels délais, avec quel écart entre rendement annoncé et rendement réalisé ? Avec Seven At Home, les projets restitués sont documentés avec leurs résultats. C'est le minimum attendu d'un opérateur transparent.
- La marge à l'achat déclarée : un bien négocié 15 à 25 % sous le prix de marché constitue un coussin de sécurité réel. Un opérateur qui ne peut pas documenter cette décote ne devrait pas recueillir votre confiance, quelles que soient ses promesses de rendement.
- La qualité du DIS : ce document doit détailler la logique de sortie (à quel prix, dans quel délai, selon quelle hypothèse de marché), le plan de financement, et les conditions de versement des intérêts. Un DIS vague ou lacunaire est un signal d'alerte sérieux.
Ceux qui présentent le projet sont ceux qui l'exécutent.
Stéphane Madryga, fondateur de Seven At Home, résume ainsi ce principe. Cette intégration verticale est précisément ce qui distingue un placement privé de circuit court d'une plateforme d'intermédiation. Méfiez-vous des opérateurs qui promettent des rendements supérieurs à 20 % sans documenter leur marge à l'achat, présentent des DIS sans plan de sortie chiffré, ou évitent de mentionner clairement le risque de perte en capital. Ces red flags signalent généralement une structure dont la solidité n'est pas à la hauteur des ambitions affichées.
Les acteurs majeurs du club deal immobilier en France
Le paysage du club deal immobilier en France en %currentyear% se structure autour de 3 grandes familles d'acteurs, qui ne jouent pas dans la même cour et ne s'adressent pas aux mêmes profils d'investisseurs.
Seven At Home occupe le segment du placement privé : ticket dès 1 €, rendement cible de 15 %/an, 0 frais, opérations sourcées et exécutées en interne par un marchand de biens professionnel, sans intermédiation. Magellim REIM et ses homologues institutionnels s'adressent à une clientèle de family offices et d'investisseurs qualifiés, avec des tickets de 100 000 à 500 000 €. Sur le segment PSFP grand public, Anaxago, Homunity et ClubFunding opèrent sous agrément AMF en tant qu'intermédiaires entre investisseurs et porteurs de projet tiers.
| Acteur | Modèle | Ticket | Rendement | Frais | Agrément |
|---|---|---|---|---|---|
| Seven At Home | Placement privé, opérations en interne | Dès 1 € | 15 %/an | 0 | Hors AMF |
| Magellim REIM & institutionnels | Club deal pour family offices | 100 k - 500 k € | 6 - 10 % net | Gestion | SGP AMF (CGP/banque privée) |
| Anaxago / Homunity / ClubFunding | PSFP, intermédiation avec promoteurs tiers | Dès ~1 000 € | ~8 - 12 % | Plateforme | Agrément AMF (PSFP) |
Comparer ces acteurs sans tenir compte de cette distinction fondamentale revient à comparer des modèles économiques incompatibles.
Investir via son entreprise : le club deal en personne morale
Les dirigeants de SAS, SARL et holdings sont souvent assis sur une trésorerie excédentaire qui dort sur des comptes courants rémunérés à 2 ou 3 %. C'est un manque à gagner significatif.
Le club deal privé constitue une alternative sérieuse aux comptes à terme et aux contrats de capitalisation pour cette trésorerie. Une personne morale peut souscrire des obligations de club deal dans les mêmes conditions qu'un particulier (ticket dès 1 €, 0 frais), les intérêts perçus étant comptabilisés comme des produits financiers imposés à l'IS. Au taux standard de 25 %, le rendement net d'IS sur un objectif de 15 %/an ressort à environ 11,25 %. C'est d'autant plus intéressant que, selon les données compilées par la Banque de France (février 2026), les comptes à terme d'entreprise stagnent entre 2,5 et 3,5 % bruts, soit un rendement net d'IS de l'ordre de 1,9 à 2,6 %. L'écart est considérable, même en intégrant le risque de perte en capital.
Il existe néanmoins des contraintes spécifiques à anticiper :
- L'immobilisation du capital pendant 6 à 12 mois impacte le bilan de la société.
- Le risque de perte doit être intégré dans la gestion prévisionnelle de trésorerie.
- Un placement club deal via une personne morale doit donc porter uniquement sur des fonds excédentaires stables, sans besoin de liquidité à court terme.
Accéder à un club deal privé : invitation, cooptation, filtres
L'accès à Seven At Home ne ressemble pas à une inscription sur une plateforme grand public. Il existe 2 voies d'entrée, toutes deux conçues pour préserver la qualité de la communauté et s'assurer que chaque membre comprend ce dans quoi il s'engage. Le processus d'accès suit les étapes suivantes :
- Prise de contact via le site ou recommandation par un membre existant de la communauté.
- Réservation d'un appel découverte de 15 minutes avec l'équipe Seven At Home.
- Présentation du modèle, des projets disponibles et vérification de l'adéquation profil/risque.
- Validation par l'équipe et ouverture de l'accès à la plateforme et aux opérations en cours.
- Souscription en ligne, 100 % digitale, avec signature électronique et paiement sécurisé via Lemonway.
Cette friction volontaire à l'entrée est un différenciateur assumé. Elle permet à l'équipe de refuser les profils spéculatifs, les investisseurs qui n'auraient pas intégré le risque de perte en capital, ou ceux dont les objectifs ne correspondent pas aux caractéristiques réelles du placement.
Club deal vs SCPI vs crowdfunding : le match en 10 rounds
Sur le papier, les 3 véhicules ciblent le même objectif (faire travailler de l'argent sur l'immobilier), mais ils s'opposent sur la quasi-totalité des critères qui comptent vraiment pour un investisseur patrimonial.
| Critère | Club deal privé | SCPI | Crowdfunding PSFP |
|---|---|---|---|
| Ticket minimum | 1 € | 1 000 € à 5 000 € | 1 000 € |
| Rendement cible | 15 %/an | 4,5 à 6 % | 8 à 12 % |
| Durée | 6 à 12 mois | 8 à 10 ans | 18 à 36 mois |
| Frais d'entrée | 0 % | 8 à 12 % | 0 à 3 % |
| Liquidité | Nulle | Limitée | Nulle |
| Diversification | Concentrée (1 actif) | Large (100+ actifs) | Concentrée (1 projet) |
| Fiscalité | Flat Tax (RCM) | Revenus fonciers | Flat Tax (RCM) |
| Transparence | DIS par projet | Rapport annuel | DIS par projet |
| Opérateur | Interne (circuit court) | Société de gestion | Tiers intermédiaire |
| Accessibilité | Sur invitation | Grand public | Grand public |
Aucun des 3 véhicules n'est universellement supérieur. Le club deal privé est le plus performant sur le rendement à court terme et les frais, à condition d'accepter la concentration du risque et l'illiquidité totale. Le choix appartient à chaque investisseur en fonction de sa situation patrimoniale, de son horizon et de sa tolérance au risque.
FAQ - Tout savoir sur le club deal privé et l'investissement immobilier groupé
Un club deal immobilier, c'est vraiment sans risque de perte ?
Non. Le risque de perte partielle ou totale du capital est réel sur ce type de placement. Les obligations de club deal ne bénéficient d'aucune garantie AMF, d'aucun fonds de protection des investisseurs, et d'aucun mécanisme de remboursement automatique en cas de défaillance de l'opérateur ou d'échec commercial de l'opération.
Puis-je sortir avant la fin du projet si j'ai besoin de mon capital ?
Non. L'illiquidité est totale pendant toute la durée de l'opération. Les obligations de club deal ne sont pas négociables sur un marché secondaire, et aucune clause de rachat anticipé n'est prévue. Ne souscrivez qu'avec des fonds dont vous n'aurez pas besoin avant l'échéance prévue.
Quelle est la différence entre club deal privé et crowdfunding immobilier ?
Un club deal privé comme Seven At Home opère sous exemption de prospectus AMF (art. 3.2.b) et finance les propres opérations de l'opérateur, sans intermédiation. Une plateforme de crowdfunding opère sous agrément PSFP et joue le rôle d'intermédiaire entre investisseurs et porteurs de projet tiers : accès privé et filtré vs grand public, 0 % de frais vs 4 à 8 % de frais de sortie, 6 à 12 mois vs 18 à 36 mois, opérateur interne vs tiers externe.
Combien de temps faut-il pour recevoir les intérêts d'un club deal ?
Sur les opérations Seven At Home, les intérêts sont versés mensuellement, selon le calendrier défini dans le DIS du projet, y compris les week-ends. Les retours de la communauté confirment à date l'absence de retard de paiement sur les projets restitués. Cela reste un historique passé qui ne préjuge pas des performances futures.
Le rendement de 15 % est-il garanti par l'AMF ou un fonds de garantie ?
Non. Le rendement de 15 %/an est un objectif cible, pas une garantie contractuelle ni réglementaire. L'AMF n'intervient pas pour garantir les rendements des placements privés. Si l'opération ne génère pas les produits attendus, le rendement réel peut être inférieur au taux cible, voire nul, avec une perte partielle ou totale du capital investi.
Peut-on investir dans un club deal avec son PEA ou son assurance-vie ?
Non. Les obligations émises par les sociétés porteuses de projet ne sont pas éligibles au PEA ni aux contrats d'assurance-vie. Ce sont des titres non cotés. L'investissement se fait en compte propre (ou via une personne morale), avec une fiscalité de droit commun sur les RCM (Flat Tax ou barème progressif sur option).
Que se passe-t-il si le marchand de biens fait faillite pendant le projet ?
C'est le risque opérateur dans sa forme la plus extrême. Les investisseurs sont créanciers obligataires de la société porteuse, pas propriétaires directs du bien. La liquidation de l'actif peut alors générer une perte partielle ou totale du capital, selon la valeur nette réalisable du bien et les priorités de remboursement. C'est pour cela que le track record et la solidité de l'opérateur sont des critères de sélection non négociables.
Un non-résident fiscal français peut-il souscrire à un club deal ?
Oui, sur le principe. Un non-résident peut souscrire à un placement privé émis en France. En revanche, la fiscalité applicable sera celle de son pays de résidence, et non nécessairement la Flat Tax française. Il est indispensable de vérifier les obligations déclaratives et les conventions fiscales bilatérales applicables, en faisant appel à un conseil fiscal compétent dans les deux pays concernés.
Sources
- IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) : Baromètre annuel des SCPI, édition 2025.
- Règlement (UE) n°2017/1129 du Parlement européen et du Conseil (Règlement Prospectus), article 3.2.b.
- Code monétaire et financier : articles L. 411-2 et D. 411-4 (exemption de prospectus).
- AMF (Autorité des marchés financiers) : Guide de l'investisseur en SCPI, 2024.
- Banque de France : panorama de l'épargne des ménages, février 2026.
- Seven At Home : Documents d'Information Synthétique (DIS) des projets financés.
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